Asumistuki on vain tulonsiirto vuokranantajille?
25.12.2006 klo 7:04 | Yhteiskunta
Kertokaa mikäli markkinoiden ymmärryksessäni on jotain vikaa, mutta koin vähän aikaa sitten pienoisen valaistuksen tajutessani, että mikäli riittävän suuri osa vuokralaisista saa asumistukea (kunten luulisin nykyään esim. Suomessa olevan), niin asumistuki muuttuu vain tulonsiirroksi vuokranantajille, joka ei itseasiassa hyödytä vuokralaisia lainkaan.
Eli koska vuokrien hinta määräytyy vapailla markkinoilla, joilla vuokra määräytyy täysin sen mukaan miten paljon vuokralaisilla on varaa maksaa vuokraa, ja koska asumistuki nostaa oman määränsä verran vuokralaisten kykyä maksaa vuokraa, niin mikäli oletetaan että kaikki vuokralaiset saavat asumistukea, asumituki ainoastaan nostaa vuokrien hintoja oman määränsä verran eikä näin ollen hyödytä vuokralaisia lainkaan. Jos taas vuokralaisista vain pieni osa (esim. 10%) saavat asumistukea, niin tämä nostaa koko vuokramarkkinoiden hintaa ainoastaan 10% tuon tuen suuruudesta. Näin ollen asumistuen voidaan ajatella olevan toimiva tukimuoto, mikäli tuki ohjataan vain pienelle osalle vuokralaisista ja ainoastaan tämä pieni osa todella tarvitsee tuota tukea.
Nyt ainoaksi kysymykseksi jääkin, että kuinka suuri osa vuokralaisista saa asumistukea? Kerro siis meille, kuinka sinä asut? Tästä tosin saataneen jokseenkin vääristynyt kuva, koska suuri osa blogini lukijoista on luultavasti opiskelijoita (jotka usein asuvat vuokralla ja saavat tukea), mutta ehkä tämä antanee jotain osviittaa...
Mikäli oletukseni on oikeassa, niin tämä on jälleen yksi hyvä syy siirtää toimimattomat tuet suoraan perustuloon.
Ei pidä tarkkaan ottaen paikkaansa. Tarjonta joustaa vähän, mutta joustaa eri syistä kuitenkin. Esimerkiksi vuokrien noustessa joku omistusasunnon omistaja voi laittaa asuntonsa vuokralle ja muuttaa pienempään jne.
Ja vaikka tarjontakäyrä olisikin pystysuora, niin asumistuki ei silti suoraan menisi hintoihin, koska se muuttaa kysyntäkäyrän muotoa. Johtuen sen rajoituksista ja siitä, että se on tiettyyn rajaan asti prosenttiosuus vuokrasta.
Ainoastaan siinä tapauksessa, että kaikki vuokralla asuvat nostaisivat täysimääräisen asumistuen ja tarjonta ei reagoisi lainkaan hintoihin, tuo pitäisi paikkansa.
Hmm... Joo, tarjonnan reakointi vuokrahintojen laskuun vähentää kyllä jossain määrin vuokralla olevien asuntojen määrää (ja näin ollen taas nostaa hintoja), mutta miksi asumistuella olisi vuokria kasvattava vaikutus "Ainoastaan siinä tapauksessa, että kaikki vuokralla asuvat nostaisivat täysimääräisen asumistuen"?
Jos ajatellaan, että vaikka vain puolet vuokralla asuvista nostaisi asumistukea (tämän hetkisen gallupin mukaan noin 73%, 11/15), niin tällöinhän (mikäli tarjonta ei muuttuisi) nostaisi tämä vuokrien hintaa puolella asuntotuen hinnasta.
Jos näin on, niin jo tämä on niin suuri tulonsiirto veronmaksajilta (tai siis niiltä veronmaksajilta, jotka eivät saa asumistukea) vuokranantajille, että herää kysymys voitaisiinko vuokralaisia tukea paremmin suoralla tulonsiirrolla kaikille köyhemmille ihmisille.
Kyllä tässä nyt jotain virheitä on, kuten ensinnäkin se, että suurin osa asumistuen tai opiskelijoiden asumistuen saajista ei hanki asuntoaan vapailta markkinoilta.
Niin joo, tuonkin vaihtoehdon olisi tietysti voinut sisällyttää tuohon kyselyy. Joskaan en ole täysin varma pitääkö tuo "suurin osa" paikkaansa. Ainakin itse olen vuokralla yksityisellä puolella ja näin pikaisen kelauksen perusteella veikkaisin, että suurin osa (asumislisää saavista) opiskelija kavereistanikin on.
Olen itse ollut pitkään samoilla linjoilla. Erilaiset asumisen tukimuodot (olivat ne lainakorkojen vähennyksiä tai vaikkapa vuokratukia) valuvat käytännössä hintoihin. Niin vuokriin kuin omistusasuntojenkin hintoihin.
Mikäli valtio haluaisi tehdä asumisesta edullisempaa, sen tulisi lisätä tarjontaa, ei kysyntää. Tarjonnan lisäys taas toteutuisi parhaiten tehostamalla maankäyttöä. Tehokkain tapa olisi varmasti maan pakkolunastukset ja huutokauppaaminen eteenpäin rankalla rakentamisvelvoitteella höystettynä.
Maahan meiltä ei lopu, joten tämä romauttaisi käytännössä asuntojen hinnat ja sitä kautta asumiskustannukset. Oletettavasti asumiskulut perustuisivat tuon jälkeen lähinnä rakennus- ja huoltokuluihin.
Hmm.. ei maksukyky vuokrien suhteen ole välttämättä niin oleellinen asia, vaan juuri kaikkien tukien suhde ja niiden luoma efekti, yhdistettynä asuntojen tarjontaan ja mahdollisen uudisrakentamisen kustannuksiin (tuottoihin).
Periaatteessahan vuokratuoton tulee olla pääoman muun "turvallisen tuoton" veroinen tai yli, että asuntoa on järkevää vuokrata, eikä myydä. Toisaalta, jos vuokrat nousevat liian korkeiksi suhteessa asunnon ostamisen kustannuksiin (korkotaso), markkinamekanismi vähentää kysyntää vuokramarkkinoilla ja ohjaa ihmisiä ostamaan asuntoja.
Edellämainittu ei tietenkään vertaannu sosiaaliseen asuntotuotantoon samalla tavoin, mutta asumislisättömässä vaihtoehdossa tuet joutuisivat kiertämään toista kautta, eli suoraan opiskelija- ja kaupunginasuntoja ylläpitäville tahoille.
Oleellista on siis paljonko asunnot maksavat, koska pääoma ja sen tuotto-oletus (vuokra) määräytyy siihen suorassa suhteessa.
Joo, mm. asuntolainojen korkotaso vaikuttaa siihen, onko asuntoja kannattavampaa ostaa vai mennä vuokralle, mutta et nyt taida suoraan ottaa kantaa siihen lisääkö asumislisä vuokrien hitoja (ja näin ollen hyödyttää vuorkanantajia siinä missä vuoralaisiakin), vai ei? Tai sitten en vaan ymmärrä mitä yrität sanoa...
Nämä ovat hankalia foorumeita, kun ei tule hälytystä mistään, vastasiko joku :)
Eli siis: vaikuttaa, mutta kovin vähän. Tämä siksi, että asumislisää saavat ovat tulodesiilien alapäässä, eivätkä varsinaisesti ole vaa'ankieliasemassa.
Olennaista on se, paljonko on keskimmäisten tulodesiilien käytettävissä olevat varat asumiseen. Näihin opiskelijat eivät kuulu, ainakaan pääsääntöisesti.
Sosiaalinen asuntotuotanto (Nuorisosäätiö, kaupunki, HOAS, jne) sitten erikseen. Niiden päätökset tosin ovat kaiketi poliittisia, eivät niinkään markkinaperusteisia.
En ymmärrä mitä vaikutusta asumislisää saavan muilla tuloilla on tähän? Jos henkilö A saa esim. 200€ asumislisää kuussa tarkoittaa tämä sitä, että hänellä on kuukaudessa 200€ enemmän käytettävänä vuokran maksamiseen, kuin mitä hänellä olisi esim. asumislainan lyhentämiseen. Näin ollen vuokramarkkinoilla on "keinotekoisesti" enemmän rahaa liikenteessä kuin muilla asuntomarkkinoilla ja tämä johtaa vuokrien nousuun.
Tavallaan näin olisi, jos asumislisää tai asumistukea saava kuuluisi vaa'ankieliasemaan - mutta kun ei kuulu, tulodesiilit ovat liian alhaalla. Sosiaalisen asuntotuotannon rajoihin se toki voi vaikuttaa, tästä en ole kyllä aivan varma.
Tämä vaa'ankieliasema, eli löytyykö tietyllä hinnalla ja varustelutasolla olevalle asunnolle kuinka paljon ottajia ei tietyn rahamäärän ylittyessä enää juurikaan vaikuta.
Elikä kun tuotto on tarpeeksi hyvä, tonttien hinnat ja rakennuskustannukset ovat oleellinen koska siinä kohdassa rakennetaan lisää, kunhan se tuottaa tarpeeksi hyvin.
Jos tuotto taasen on liian pieni, rakentaminen hiipuu, asuntoja pantataan hinnan nostamiseksi tai asunnonvuokraajat muuttavat asuntoa toisenlaiseen käyttöön, joka tuottaa paremmin - esim. toimistoksi tai yrittävät myydä sitä.
Tuo vaa'ankieli esimerkiksi yksiössä on jossakin 500 euron hujakoilla Keski-Helsingissä. Tämän liian paljon alittuessa asunto kannattaa myydä tai muuttaa toimistokäyttöön. On huomattava, että kaikki eivät toki näin loogisesti toimi, mutta se on lähinnä virhehajontaa.
Parinsadan asumislisä tai pienempi yleinen asumistuki on tuossa kohtaa hyvin pieni muutos, koska se ei vähävaraisella synnytä kuin teoreettisen mahdollisuuden vuokrata asunto. (Jollei sitten halua käyttää tulostaan selkeästi yli puolta asumiseen)
Sosiaaliviraston maksamat täydet vuokrat kyllä voivat vaikuttaa noihin, mutta siinäkin on toisaalta 'ongelmana' muutoin epävarma vuokralainen. Tuo oli toki vähän groteskisti sanottu, mutta siis sillä on vaikutusta vuokraamishalukkuuteen.
Mutta jos huonosti kannattavat asunnot muutetaan toimistoiksi lisää tämä kilpailua toimistojen vuokramarkkinoilla ja laskee niiden hintoja. Jos taas rakennetaan uusia taloja tippuu vanhojen talojen vuokra, koska niidenkin täytyy kilpailla vuokralaisista.
Tarkoitatko nyt, että jos esim. yksiö on riittävän hyvä, voi sen vuokra olla 600€ tai 1000€ ja sillä on kuitenkin yhtä paljon ottajia? Toivottavasti et, enkä muutenkaan ymmärrä miten tämä liittyy keskusteluun.
Jos joidenkin asuntojen hinta on niin korkea, että asumistukea/-lisää saavat eivät voisi muuttaa niihin, eivät tuet toki nosta noiden asuntojen vuokria, mutta sen sijaan ne nostavat sitäkin enemmän niiden jäljelle jäävien asuntojen hintoja, joihin tukia saavat muuttavat.
Vielä lisää tähän, että lyhyellä aikavälillä asuntojen tarjonta on melkein pystysuora eli kaikki menee suoraan hintoihin (vuokraasuntojen määrä on fiksattu), mutta pitkällä aikavälillä tarjonta kyllä joustaa jonkin verran aivan kuten muillakin tuotteilla eli asuntoja rakennetaan lisää. Lyhyellä aikavälillä kuitenkin se osa asuntotuesta, joka ohjautuu suoraan vapaille markkinoille pitäisi mennä suoraan hintoihin. Sitä ei siis kannattaisi oikeastaan maksaa.
Ja mitä tulee kaikkein köyhimpiin, niin he varmasti jäävätkin tämän vapaanmarkkinatasapainon ulkopuolelle ja he saavat valtion, kunnan tai jonkun muun järjestämiä markkinoiden ulkopuolisia asuntoja Suomessa. Tosin esim. opiskelijoilla tämä markkinoiden ulkopuolinen kysyntä ylittää reippaasti (tietenkin) tarjonnan. Köyhimmillä opiskelijoilla on tässäkin vielä yleensä varaa joustaa valitsemalla opiskelija-asunto hieman kauempaa vaikkapa Vantaalta eikä esim. Helsingin keskustasta, jos hän opiskelee esim. HY:ssa.
Ja vielä lisää. Kelan tilastosta selviää (asumistukitilasto 2006), että 49,5 prosenttia asumistuen saajista asuu valtion rahoittamissa asuinnoissa eli ei aivan heittämääni "suurin osa", mutta lähes puolet asumistuen saajista siis kuitenkin hankkii asuntonsa vapaiden markkinoiden ulkopuolelta.
Luin juuri tämä aamun hesarista että uusimman tutkimuksen mukaan asumistuen saaminen nostaa vapailla marikkinoilta vuokrattavat asunnon vuokraa 60-70% tuen määrästä. Eli todistetusti suurin osa tuesta menee suoraan vuokraajan taskuun. MOT. Asumistuki pikaisesti pois ja perustuloa tilalle!
ps. tässä oli siis vertailtu tukea saavien ja tuettomien vuokraeroja, eli on mahdollista että tuesta vieläkin suurempi osuus siirtyy suoraan vuokran hintoihin nostamalla vuokratalojen yleistä markkinahintaa (ja näin vaikuttaen myös tukeasaamattomien vuokriin).
Jos vuokrataso laskisi suhteessa kuluttajaindeksiin, niin pian ei juuri kukaan enää ryhtyisi vuokranantajaksi. Se, että keskimääräiset vuokrat vanhoissakin asunnoissa nousee, johtuu paljolti myös siitä, että niitä peruskorjataan ja niihin kohdistuvat kulut muutenkin kasvavat. Väittäisin, että viime vuosina vuokranantajien tuotto on tosiasiallisesti pienentynyt. Siis, ei se vuokratuotto ole suoraan suhteessa vuokratason nousuun, vaikka se vuokralaisesta voi siltä tuntuakin. Miten tämä sitten liittyy asumistukeen? Asumistuki on paremminkin seuraus tästä ongelmasta, ei sen aiheuttaja.
Voi olla että vuokranantajien tulot ovat lasekneet, mutta ei se ole mikään syy siihen että valtion tulisi tukea vuokranantajia. Jos vuokralle antaminen ei ole kannattavaa, niin vapailla markkinoilla se tarkoittaa sitä että kannattaa laittaa asunto myyntiin tai keksiä sille jotain muuta käyttöä. Kyse on nyt siitä, että asumistuki nostaa teennäisesti vuokrien hintoja korkeammaksi kuin mitä ne vapailla markkinoilla olisivat, eli toisin sanoen asumistuki ei olekaan vain tuki vuokralaisille, vaan ennen kaikkea tuki vuokranantajille.
Onko sillä loppujen lopuksi merkitystä, onko asumistuki vuokranantajalle vai vuokralaiselle? Nimensä mukaisestikinhan se on tuki asumiselle.
Jos ei olisi asumistukea tai vast. rahoitusta, niin vuokra-asunnot vähenisi entisestään, koska ei kukaan vuokraa asuntoa (kuin korkeintaan väliaikaisesti), jos kulut olisi suuremmat kuin siitä saatavat tulot. Onneksi valtio harjoittaa tällaista sosialismia kansalaisille elintärkeillä sektoreilla, ihan samoin kuin toimii esim. maataloustuessa. Jos ei olisi maataloustukea, niin ei olisi maatalouttakaan ainakaan riittävän suuressa mittakaavassa.
Jos asumistuki nostaisi teennäisesti vuokria liian korkeaksi, niin silloin se näkyisi vuokranantajien huimissa vuokratuotoissa. Näin ei kuitenkaan ole, vaan se korkea vuokra menee nouseviin vastikkeisiin ja kallistuneisiin perusparannuskuluihin yms. Valtion raha siis palautuu kiertoon, mitä nyt valitettavasti enenevissä määrin energiayhtiöiden poltettavaksi.
Mitä suurempi asumistuki, sitä enemmän on vuokra-asuntoja. Valtio pystyisi myös tätä kautta lisäämään vuokra-asuntojen määrää tietyllä viiveellä.
Mikä vuokra-asumisessa on niin itsearvoisen hyvää, että valtion tulisi tukea sitä omistusasuntojen kustannuksella? Tulojen tasaisemman jakautumisen varmistaminen ("sosialismi") on toki tärkeä valtion tehtävä, mutta mikäli asumistuki siirtyy suoraan vuokranantajan pussiin, ei asumistuki edes johda tasaisempaan tulonjakoo, vaan ainoastaan tekee vuokra-asumisesta kannattavampaa omistusasumiseen verrattuna.
Kuten olen jo aiemmin maininnut, perustulon kautta saataisiin samat tuet käytettyä huomattavasti tehokkaammin antaen kansalaisille itselleen mahdollisuuden valita eri vaihtoehtojen välillä (niin asumisessa kuin muissakin menoissa), jolloin vapaat markkinat löytäisivät optimaaliratkaisun sen sijaan että valtio pönkittäisi jotain sektoria muiden kustannuksella.